賃料不払いによる明け渡し請求
不動産投資ブームが一時期あったことから、賃貸不動産のオーナーになっている方の数が以前と比べかなり増えました。
不動産投資も不動産の場所によっては、利益が見込めるものの、入居者の選択をする余裕もなかなかないのが現状といえ、そのことから賃料不払いトラブル、ひいては明け渡し請求までに至るケースがたびたび起こります。
賃料不払いによる明け渡し請求では、(1)賃貸借契約解除の通知、(2)占有移転の仮処分の申し立て(3)訴訟提起(4)強制執行の過程を経ますが、最終的には強制執行が必要で、その費用は30万円ほどかかってしまい、費用倒れになることが多いのが特徴です。
そうならないために入居者との対話をもちながら早期に法的手続きを適切･的確に取っていくことが継続的な不動産運営には求められ、それが無駄な出費を防ぐ唯一の方法といえます。
家賃滞納があると家主としては賃貸借契約の解除を検討することになりますが、少しの家賃滞納では賃貸借契約の解除はできません。
これは、不動産の賃貸借契約は家主と入居者の信頼関係が大きな前提となっており、不動産が入居者が生活していくための場所であることから、少しの家賃滞納があったからといってすぐに賃貸借契約が解除できると、入居者が途方に暮れてしまうことを防止するという点に集約されます。
そういった考えから、賃貸借契約の解除については、判例が積み重ねられており、信頼関係が破壊される程度の賃料不払いがある場合などに契約解除できるということに至っています。
この信頼関係破壊については、事案にもよりますが、不払いの期間、過去の支払い状況などを鑑みて検討していきます。
